房产项目辐射半径&消费者购房半径

在确定目标用户时，我们可以从若干维度进行界定，本文试图从项目自身的“项目辐射半径”与“消费者购房半径”之间的关系，以及各自的影响因素入手进行分析，希望能够给开发商提供一些参考意见；“项目辐射半径”简而言之，就是指某个具体项目影响的范围，它可以是某个特定的区域，也可能是某个城市，或者一个更大的区域；“消费者购房半径”是指在选择地产项目时考虑的范围。只有当项目的辐射半径比较好地覆盖消费者的购房半径时，才可能吸引较多的目标客户，实现销售。 
项目辐射半径主要受以下因素影响：
l 项目知名程度：项目知名程度与项目辐射半径呈正相关，一般在同类项目当中，项目知名程度越高，项目辐射半径越大；无论是高档的别墅项目，还是低档的经济适用房，当然，项目知名度与广告投入力度、推广方式等等都有一定的关系；
l 项目规模：项目规模与项目辐射半径半径同样呈正相关，项目规模越大，项目的辐射半径也越大；
l 项目周边交通网络：项目交通便利程度也会影响项目的辐射半径，无论是低端项目还是高端项目，相对而言，低端项目辐射半径受交通的制约程度会更大，而高端项目相对而言受交通制约的程度会稍小一些，或者说不会过于敏感；
l 项目档次及属性：项目档次越高，一般而言其辐射程度会越高，有些项目的辐射范围往往是跨区域或者跨国界的；比如经济适用房一般不会形成跨区域（指不同城市之间）购买力，但高端别墅项目往往需要进行跨区域、甚至跨国界推广；
消费者购房半径主要受以下因素的影响：
l 收入水平：消费群体收入水平应该说是最重要的影响因素，不同收入水平群体或者说不同收入等级的群体基本上不可能选择同一个项目；收入水平越高，相对而言，购房半径会越大；
l 自由度：自由度指的是消费者对每天24小时的自主支配程度，不同职业、不同职位、不同性质单位的群体在“自由度”方面存在交大的差异，从职业方面看，“自由职业者”（如，记者、艺术家、私营企业主等）应该是自由度最高的群体；从职位来看，普通员工的自由度要小于高级管理人员；从公司/单位属性来看，机关/国有企业/事业单位的自由度相对比较低，而私营企业相对自由度比较高；自由度在某种意义上决定了该群体的选择范围，比如“朝九晚五的普通单位工作人员”与“自由支配时间的私营企业主”在选择地产项目的   ……
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作者：shustar